Nebenkosten

Nebenkostenabrechnung

Die häufigsten Fragen zur Nebenkostenabrechnung und ihre Antworten
Nebenkostenabrechnungen kommen Ihnen manchmal vor wie eine Wissenschaft für sich mit dem üblichen Fachjargon? Oder Sie wollen einfach einmal wissen, was genau hinter den ein oder anderen Formulierungen und Begriffen steckt?
Die WG möchte da, mit nützlichem Hintergrundwissen Abhilfe schaffen und stellt Ihnen hier häufig gestellte Fragen vor, die auf verständliche Weise für Sie beantwortet werden.

Auf welchen Abrechnungszeitraum bezieht sich die Betriebskostenabrechnung?
Einmal im Jahr erhalten Sie von uns eine Betriebskostenabrechnung, in der detailliert nach Kostenpositionen die tatsächlich angefallenen Betriebskosten dargelegt und mit Ihren Vorauszahlungen verrechnet werden. Die Abrechnung, die Sie im laufenden Jahr erhalten, bezieht sich immer auf einen bereits vergangenen Zeitraum, der im Betreff des Abrechnungsschreibens genau angegeben ist. Die Abrechnungsperiode ist identisch mit einem Kalenderjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember.

Was ist eine Wirtschafts- bzw. Abrechnungseinheit?
Bei der Abrechnung von Betriebskosten können mehrere Gebäude oder Aufgänge zu einer Wirtschaftseinheit zusammengefasst werden. Die angefallenen Gesamtbeträge werden dann anteilig auf die einzelnen Mieter umgelegt. Eine Wirtschaftseinheit kann bei einheitlicher Verwaltung der Gebäude gebildet werden oder wenn die Gebäude direkt nebeneinander stehen und es keine wesentlichen Unterschiede bei Nutzung und Wohnwert gibt. Zusätzlich zur Wirtschaftseinheit gibt es die Abrechnungseinheit. Die Abrechnungseinheit ist in der Regel kleiner als eine Wirtschaftseinheit und bezieht sich z.B. auf eine Mietergruppe innerhalb der Wirtschaftseinheit. Abrechnungseinheiten werden nicht willkürlich festgelegt, sondern ergeben sich aus der Zugehörigkeit zu bestimmten Versorgungseinheiten (Heizstationen, Grundstücke oder Müllstandsplätze).

Warum weichen die Quadratmeter-Zahlen in der Abrechnung manchmal voneinander ab?
Die Gesamtkosten für die Abrechnungseinheit werden anhand der Rechnungen innerhalb eines Jahres ermittelt. Wenn es in der Abrechnungseinheit Gewerbeobjekte gibt, kann es sein, dass diese an einzelnen Abrechnungspositionen nicht teilnehmen. Darum ändert sich dann die Quadratmeter-Zahl der abzurechnenden Fläche. Die Gründe für die Nichtteilnahme sind sehr unterschiedlich. Sie können in vertraglichen Konstellationen liegen, aber auch darin, dass es hier gesonderte Berechnungen gibt.

Wie werden die Betriebskosten verteilt?
Betriebskosten werden anteilig auf die Mieter umgelegt. Um dabei größtmögliche Gerechtigkeit zu gewährleisten, ergeben sich je nach Kostenart und Nutzung der Mietfläche unterschiedliche Verteilungssysteme.

Die kalten Betriebskosten - also die Betriebskosten ohne Heizung und Wassererwärmung - werden nach der Wohnfläche verteilt. Das bedeutet:
Kosten der Gesamtfläche x Größe (m2) Ihrer Wohnung / Gesamtfläche ergeben Ihren Anteil. Anders ist es etwa bei den Kosten, die direkt einzelnen Wohnungen zuzuordnen sind, diese werden nach Anzahl der Wohnungen verteilt.

Was sind warme Betriebskosten und wie werden diese verteilt?
Warme Betriebskosten sind die Kosten für Heizung und Wassererwärmung – der Wasserverbrauch selbst zählt nicht dazu. Die Berechnung und Verteilung der warmen Betriebskosten sind in der Heizkostenverordnung vorgeschrieben. Die Kosten werden nach Wohnfläche und individuellem Verbrauch verteilt. Zulässig sind Aufteilungen von maximal 70:30 (70 % Verbrauchskosten zu 30 % Grundkosten über Wohnfläche) und minimal 50:50 (50 % Verbrauchskosten zu 50 % Grundkosten über Wohnfläche). Ihr Verbrauch wird Heizkostenverteilern gemäß dem Verdunstungsprinzip erfasst.

Die Verteilung der Kosten für die Wassererwärmung erfolgt ebenfalls zu 30 bis 50 % auf Basis der Wohnfläche und zu 70 bis 50 % nach Ihrem individuellen Verbrauch. Ihr Verbrauch wird mit Hilfe des Warmwasserzählers in Ihrer Wohnung festgestellt.

Was sind Gradtagszahlen?
Die Anteile an den Grundkosten für Heizung bei einer Vermietung von unter einem Jahr werden nach der „Gradtagszahlentabelle“ ermittelt, da die Beheizung in den einzelnen Monaten des Jahres zu unterschiedlich ist, als dass einfach nur die Kalendertage der Mietdauer herangezogen werden könnten. Deshalb werden für die Heizung Werte herangezogen, die nach Daten des Deutschen Wetterdienstes aus einem 20-Jahres-Mittel gebildet wurden und verbindlich sind. Für jeden Monat wurde ein bestimmter Promilleanteil am Heizbedarf einer Abrechnungsperiode berechnet und festgelegt:

Monat und Promilleanteile
September = 30
Oktober = 80
November = 120
Dezember = 160
Januar = 170
Februar = 150
März = 130
April = 80
Mai = 40
Juni/Juli/August = 40
Gesamt = 1.000

Wie werden die Heizkosten bei einer individuellen Gasetagen-/Nachtspeicherheizung abgerechnet?
Die Heizkosten werden bei einer Gasetagen-/Nachtspeicherheizung direkt zwischen Mieter und Versorger abgerechnet. Der Abschlagsbetrag kann direkt beim örtlichen Versorger angefragt werden.

Warum habe ich jedes Jahr unterschiedliche Heizkosten, obwohl sich mein Heizverhalten nicht geändert hat?
Das liegt zum einen an unterschiedlichen Witterungsverhältnissen: Die benötigte Wärmemenge schwankt je nach Außentemperatur und Dauer der Heizperiode. Zum anderen ist für die Heizkosten der Tarif des jeweiligen Versorgungsbetriebes ausschlaggebend, der sich ebenfalls ändern kann. Auch bei der Umstellung vom Verdunstungsprinzip auf elektronische Heizkostenverteiler kommt es erfahrungsgemäß zu anderen Heizkosten, weil diese Geräte nach einem anderen Prinzip messen. Bei allen externen Faktoren kommt dem individuellen Heizverhalten deshalb eine immer wichtigere Rolle zu, um Energie zu sparen.

Wie werden die Kaltwasserkosten berechnet?
Verfügt Ihre Wohnung über einen geeichten Kaltwasserzähler, so erhalten Sie für die Kaltwasserkosten eine Abrechnung nach dem Verbrauch.

Wie wird der Wasserpreis berechnet?
Der in Ihrer Abrechnung angegebene Wasserpreis stimmt nur selten mit dem Kubikmeterpreis der Boddenland GmbH überein. Das liegt daran, dass sich der Wasserpreis pro m³ aus verschiedenen Komponenten zusammensetzt:
· Rechnungskosten der Boddenland GmbH für die gelieferte Wassermenge
· Kosten für die Wartung der Wasserversorgungsanlage
· Kosten für die Gerätemiete
· Kosten für die verbrauchsabhängige Abrechnung

Diese Positionen bilden die Gesamtkosten, die nach dem erfassten Verbrauch aufgeteilt werden.

Wie berechnen sich die Kosten für die Müllentsorgung?
Die Müllabfuhrkosten setzen sich aus den Gebühren des Landkreises Vorpommern-Rügen Eigenbetrieb Abfallwirtschaft für die Entsorgung ungetrennten Hausmülls und den Kosten für die Abfuhr von Recyclingstoffen und die Entsorgung von Sperrmüll zusammen. In Mecklenburg-Vorpommern ist per Gesetz ausschließlich der Landkreis für die Hausmüllentsorgung zuständig. Dementsprechend sind die Kosten von den geltenden Tarifen abhängig, aber natürlich auch von der Anzahl und Größe der genutzten Tonnen.

Klar ist: Je weniger ungetrennter Hausmüll anfällt, desto günstiger wird es für Sie. Die Entsorgung von ungetrenntem Hausmüll ist teurer als die Entsorgung von Recyclingstoffen.

Wer trägt die Kosten der Sperrmüllentsorgung?
Eine Entsorgung von Sperrmüll in Kellergängen und Dachböden sowie im Außenbereich wird von der WG lediglich dann veranlasst, wenn die Ermittlung des jeweiligen Verursachers durch Hausaushänge und Befragung der Mieter ohne Erfolg blieb. Aus sicherungsbedingten Gründen bzw. zur Einhaltung der Verkehrssicherungspflicht, insbesondere zur Abwehr feuerpolizeilicher Gefahren, muss Sperrmüll schnellstens entsorgt werden. Doch Achtung: Die Kosten werden im Falle der Entsorgung durch die WG auf die Betriebskosten aller Mieter der entsprechenden Liegenschaften umgelegt. Um den Hausfrieden zu bewahren, sollte also jeder Bewohner selbst die vorschriftsmäßige Entsorgung seines Sperrmülls übernehmen.

Wie wird die Grundsteuer berechnet?
Mit der Grundsteuer wird von der Kommune jeder Grundstücksbesitz besteuert. Grundlage ist der Einheitswert eines Grundstücks. Dieser wird im Einheitswertbescheid des Finanzamtes anhand verschiedener Kriterien, z.B. die Quadratmeteranzahl der Wohnfläche, Bauart, Baujahr, bauliche Ausstattung und Förderungsart, definiert. Einheitswertveränderungen können sich nach Modernisierungsmaßnahmen wie Dachgeschossausbau, Einbau zentraler Heizungs- oder Warmwasseranlagen ergeben.

Können Ihnen die Betriebskosten auch noch nach Ihrem Auszug in Rechnung gestellt werden, wenn kein Nachmieter gefunden werden konnte?
Nein, die Betriebskosten werden Ihnen nur für die Zeit der tatsächlichen Nutzung Ihrer Wohnung berechnet. Für die Zeit des Leerstandes wird die WG alle anfallenden Kosten übernehmen.

Sie erhalten in der Abrechnung eine Gutschrift. Warum kann sich Ihre neue Vorauszahlung trotzdem erhöhen?
Grundsätzlich gilt, dass eine Anpassung Ihrer Vorauszahlung anhand der letzten Abrechnung vorgenommen wird. Da die abgerechneten Kosten aus dem Vorjahr stammen, können zwischenzeitliche Kostensteigerungen auch dann eine höhere Vorauszahlung rechtfertigen, wenn aus der aktuellen Abrechnung eine Gutschrift resultierte. Der ausgewiesene Betrag der neuen Vorauszahlung soll die Kosten für den nächsten Abrechnungszeitraum decken und trägt dazu bei, das Risiko von Nachzahlungen zu verringern.